住宅ローンの審査のポイント

住宅ローンの審査のポイント

銀行はどのような審査をしているのでしょうか?
ある程度、内容を知って対策を講じることによって、スムーズに審査を下ろすことができます。

下記1~20について、1つでも心当たりがある、または、該当する場合、住宅ローンの事前審査を申込みする際に、その該当する事柄について金融機関に詳しく説明する必要があります。何も説明せずに住宅ローンの事前審査を申込みすると、金融機関側から「今回は、総合的な判断でお受け出来ません!」と審査不承認になる可能性がございます。

金融機関は全て、お見通しです。お客様がおっしゃることと、金融機関が把握していることに相違があると、嘘をついていると思われますので、注意が必要です。

最近では、金融機関に不承認理由を尋ねても、「総合的な判断で・・・」と明確な理由を教えて頂けなくなりました。理由がわからないとなると、不承認を覆す事は困難です。

下記の事項に該当する場合、しっかりと対策をしてから、住宅ローンの事前審査を申込みする事により「承認」を得られる可能性が高くなります。また、「審査が通りそうな金融機関」を見極める必要があります。その対策や、金融機関の選択のお手伝いも弊社がサポート致します。

以下1~20の項目の中に、いくつくらい心当たりがあるでしょうか?

住宅ローンの20の審査ポイント

①過去7年以内に債務整理をした事がある 個人信用情報機関等の情報開示期間は約7年です。約7年を経過すると、照会しても結果が開示されないと言われております。

しかし、個人信用情報機関等に開示されなくても、債務整理(借金を踏み倒し)された金融機関系列では、ずっと記録が残っておりますので利用できないと思って下さい。

従って、債務整理をした年月日及びその金融機関、並びに債務整理後の正確な経過年月を明確にして、約7年経過した後に、債務整理した金融機関系列以外の銀行に申込みする必要があります。
②クレジットの返済日を遅れた事が度々ある クレジットやショッピングローンなどの分割払いを利用すると、個人信用情報がCIC(個人信用情報センター)に登録されます。CICでは、過去24ヶ月分の返済履歴が記録に残っておりますので注意が必要です。

住宅ローンの事前審査では、このCICの個人信用情報を必ずチェックします。クレジットやショッピングローンの返済の遅れが3ヶ月連続していると『異動』と記録されます。CICでは、1度『異動』と記録されますと約5年間消えません。

『異動』と記録されていますと、ほとんどの場合、住宅ローン審査では、『否決』となります。
③現在もキャシングの借入残債がある まずは、どこの消費者金融でいくら位の借入があるかを確認します。銀行や信用金庫などの住宅ローン審査では、消費者金融(俗に言うサラ金)で借入がある顧客を極端に嫌います。消費者金融で借入がある場合は、それだけで住宅ローンの事前審査で不承認になる可能性が高くなりますので注意が必要です。

消費者金融で借入がある場合は、個人信用情報と関係のないところ(親や兄弟など)から資金を調達して、一括返済してから住宅ローンの申込みをする事をお奨めします。

忘れてはならないのは、消費者金融の借入を一括返済した後は、消費者金融のカードなどの契約も必ず解約して下さい。一括返済して残債0円になっても、カード契約が継続していてキャッシング枠50万円などがあると、住宅ローン審査では、消費者金融で50万円借りている事と同一に扱われる場合がありますので、十分注意して下さい。
④運転免許証番号の最後一桁が4以上の数字 最後の一桁の数字は、免許証の再発行回数を表します。免許証の再発行が4回以上の場合、金融機関の審査では「怪しい」と疑われる事があります。この場合は、あえて運転免許証を提出しないで、パスポートやマイナンバーカードなど、他の写真付きの身分証明書を提出した方が無難です。
⑤キャッシング枠のあるカードの保有 VISAやNICOSなどのクレジットカードには、50万円~100万円程度のキャッシング枠がついている場合があります。実は、住宅ローン審査では、キャッシング枠があるクレジットカードの場合、実際にキャッシングしていなくてもカードを保有しているだけで、キャッシング枠50万円や100万円を借りている事と同一扱いに見られてしまう可能性が非常に高いので要注意です。

この場合、可能であればキャッシング枠のあるクレジットカードは、全て解約して下さい。もしくは、保有しているクレジットカードの詳細を事前に金融機関に告知して、住宅ローン事前審査の申込みをして下さい。おそらく、この項目に当てはまる方は、結構いらっしゃると思います。

この保有カードの事前告知を怠ると、通る審査も通らなくなる事もありますのでご注意下さい。金融機関が把握している内容と、告知の内容が異なると虚偽申告をしているのではないかと疑われるからです。
⑥携帯電話を分割払いで購入している 住宅ローンの事前審査では、携帯端末の分割払いも、自動車ローンやクレジットカードでの分割払いと同等の扱いになります。この場合も、住宅ローンの事前審査の段階で携帯を分割購入している旨を、事前に告知する必要があります。

特に、年収に対してのローン返済比率の割合が審査基準ギリギリの場合、携帯端末の分割払いが原因で『減額』や『否決』になる場合がありますので注意が必要です。出来れば、一括返済してから住宅ローンの事前審査申込みをした方が無難です。
⑦自動車ローンの残債が数百万円以上ある 住宅ローン審査では、住宅ローンの月々の返済額に、既存の借入の返済額を加えて年収に対してのローン返済比率を計算します。従って、ローン返済比率がオーバーしていたり、ギリギリの場合は、自動車ローンなどの残債を出来れば、個人信用情報と関係ないところ(親や兄弟など)から資金を調達して一括返済して下さい。

出来ない場合は、自動車ローンの詳細(借入年月日、最終返済予定年月日、当初の借入額、現在の残債、月々やボーナス時の返済額、残価設定プランの有無)を金融機関に予め告知する必要があります。
⑧雇用形態が契約社員、アルバイト、パート 雇用形態が、契約社員、アルバイト、パートでも年収、勤続年数など一定の条件を満たしていれば、フラット35や一部の銀行、信用金庫であれば審査が通る可能性があります。

基本的に継続した安定収入がある事が条件ですので、過去2年分の源泉徴収票と共に、過去1年分の給与明細のコピーと、更に給与の入金証明として、給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意する必要があります。

必要に応じて在籍証明書や雇用契約書の提出も求められますので、事前審査の段階で予め提出すると良いでしょう。雇用形態が契約社員、アルバイト、パートでも健康保険証が社会保険であれば、更に承認への可能性が高くなります。
⑨自営業や自由業で確定申告額が少ない 【対策】

実際に収入があるにもかかわらず、節税の為に経費を増やして確定申告をしている場合、住宅ローン審査を通す方法は3つあります。

1.修正申告をして所得を増やすという方法ですが、この場合は、住宅ローン審査側からは
あまり良い印象を得られない可能性があるので注意が必要です。最近は、審査が厳しくて困難になってきております。承認、不承認関係なく、所得を増やしておりますので、その分の税金は納める必要があります。そこまでのリスクを背負うことは、お奨めしません。
 
2.ゆうちょ銀行では、確定申告額が少なくても実際の収入を考慮して審査してくれます。
しかし、他の銀行に比べると金利が高いので熟慮が必要です。
 
3.翌年の確定申告額を、借入金額に見合ったローン返済比率になる所得で申告する。
但し、その分多く所得税等を支払う事になります。
 
4.フラット35で親子ローンなど、収入合算などで所得を増やして審査する。
フラット35は、自営業でも借りやすくなっております。固定金利しかありませんが、ゆうちょ銀行の金利と比べるとはるかにお安いので、おすすめです。
⑩健康保険証が国民健康保険 本来、会社組織の場合は、社員を社会保険に加入させる義務があります。しかし、国民健康保険である場合、住宅ローン審査側では、社会保険の加入義務を怠っている会社とみなされ、審査が慎重になってしまいます。

社会保険証があれば、保険証に会社名が記載されており、在籍確認や資格取得年月日で勤続年数などを確認できますが、国民健康保険の場合、その確認が出来ません。この場合、在籍証明書を事前に用意して、住宅ローンの事前審査時に提出する必要があります。
⑪社会保険の資格取得年月日が勤続年数と異なる 住宅ローンの事前審査では、社会保険証の資格取得年月日で勤続年数などを確認します。

しかし、健康保険組合に変更が生じたり、関連会社に転籍したり、会社の組織変更などで社会保険証に記載の資格取得年月日が変わる場合があります。この場合、住宅ローンの事前審査申込みの段階で、資格取得年月日が異なる理由を金融機関に事前に告知する必要があります。

告知しないと、勤続年数を虚偽申告しているとみなされる可能性がありますのでご注意下さい。
⑫勤務先が小規模または社歴が3年未満 【対策】

勤務先が小規模または社歴が短い場合、金融機関の住宅ローンの事前審査で勤務先会社の実態を把握できず、審査できない場合があります。この場合、会社謄本や会社案内パンフレットなどの提出を求められる場合があります。

会社が小規模で、会社案内などが存在しない場合は、ホームページなどを印刷して代用できます。ホームページが無い場合は、勤務先の会社の概要書を作成して提出する必要があります。

例えば、設立年月日や資本金、営業内容、主要取引先、年間売上高、など会社の概要を列記して提出して下さい。住宅ローンの事前審査で、勤務先の実態を把握できず、不承認になったケースもありますので注意が必要です。
⑬給与体系が時給や日給制である 住宅ローンの事前審査では、所得が不安定な事を嫌います。給与体系が時給や日給制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。

基本的に継続した安定収入がある事が条件ですので、過去2年分の源泉徴収票と共に過去1年分の給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意して、住宅ローンの事前審査申込みをすると良いでしょう。

必要に応じて、在籍証明書や雇用契約書の提出も求められますので、事前審査の段階で予め提出すると良いでしょう。
⑭給与体系が歩合制である 住宅ローンの事前審査では、所得が不安定な事を嫌います。給与体系が歩合制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。一般的には、源泉徴収票だけでは、歩合給制か否かの判断は出来ませんので、住宅ローンの事前審査の段階でわざわざ「歩合給です」と申告して申込みする必要はありません。

しかし、勤務先により固定給と歩合給に分けて源泉徴収票を2つ発行する会社もあります。この場合は、源泉徴収票(固定給+歩合給の合計金額)と課税証明書の所得金額が同一かを確認して下さい。
もし、異なる場合は、ご自身が確定申告を怠っている可能性がありますので、速やかに最寄りの税務署で確定申告をして、納税証明書を取得する必要があります。

いわゆる高率歩合の職種は、住宅ローンの事前審査で不承認になる可能性がありますが、フラット35や一部の銀行の住宅ローンであれば、審査が通る可能性がありますので、予め確認してから住宅ローンの事前審査申込みをする事をお奨めします。
⑮現在、産休中(育休中)又は前後である 産休前であれば、あえて産休に触れずに通常通り住宅ローンの事前審査申込みをする事をお奨めします。

産休中の場合は、産休中でも給与が出ていれば住宅ローンを組める場合があります。会社から産休中(育休中)の証明書を発行していただき、過去1~2年分の源泉徴収票、過去1年分の給与明細のコピー、給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピー、これらを用意して住宅ローンの事前審査申込みをすると良いでしょう。

産休直後の場合は、一般的に住宅ローンの事前審査で承認を得られる可能性が高いです。産休中と同様、産休(育休)の証明書及び過去1~2年分の源泉徴収票、産休から復帰して直近までの給与明細のコピー、給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。
⑯独身である 独身が悪いということでは、ありません。

独身の場合、住宅ローンを利用して投資用(収益用)物件を購入するのでは?と金融機関から怪しまれる事があります。本来、住宅ローンは自分で住むための住まいを購入するためのローンです。人に貸して家賃収益を得るために住まいを購入するためのローンは、事業用ローンで金利が高くなります。

そこで、「将来の結婚の為」や「親と同居する為」など、実際に自分が住むための住まいの購入を強調した理由を事前に告知して、住宅ローンの事前審査申込みをすると良いでしょう。
⑰勤続年数1年未満 基本的に住宅ローンの審査申込資格は、金融機関により異なりますが、勤続年数1年~3年以上と定められています。

しかし、フラット35、三井住友銀行、イオン銀行などは、勤続3か月~6か月程度で住宅ローン審査が通ります。金融機関により基準が異なりますが、勤続年数が1年~3年未満の場合、職歴書の提出が求められます。職歴書は、金融機関指定のフォーマットがありますので、住宅ローンの事前審査の段階で予め提出する事により審査がスムーズになります。
⑱諸費用も住宅ローンに組み込みたい 物件価格100%+諸費用を住宅ローンに組み込もうとする場合、金融機関の審査側には「貯蓄がないのであれば、生活に余裕がない人」と判断されて、住宅ローン審査が慎重になり、審査が厳しくなる傾向にありますので注意が必要です。

諸費用まで住宅ローンに組み込む場合、一般的に登記費用、仲介手数料、火災保険料、保証料などは、組み込む事が可能な金融機関はあります。

住宅ローン事前審査の段階では、それらの見積書の提出を求められる事がありますので、予め不動産会社に見積書を用意してもらうと良いでしょう。
⑲高血圧や糖尿病などの持病がある 住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険(団信)に加入しなければなりません。

住宅ローンを支払う人に、万が一のことがあると、残されたご家族の住宅ローンがチャラになり、その保険金で、金融機関は残りのローン分を補填するものです。

生命保険ですので、最近3か月あるいは、過去3年以内に大きな病気があったかを加入時に告知することが必要です。高血圧、糖尿病、緑内障などの疾患がある場合は、住宅ローンの事前審査の承認を得られても団信で否決になる可能性があります。フラット35では、団信の加入は任意ですので、問題ありません。

金融機関によっては、通常の団信に加入できない場合、金利が少し高くなりますが、ワイド団信とって、加入審査が比較的緩いものがあります。それでも断られた場合は、少ないですが、団信に加入できなくても住宅ローンが組める金融機関もあります。しかし、残されたご家族のことを想うと、出来れば団信には加入したいものです。

住宅ローンの事前審査段階で、団信の審査も同時に行う事が可能です。健康状態に不安がある方は、団信の審査を先行して行う事をお奨めします。但し、団信の審査は、かなり時間がかかりますので、スケジュールに余裕をもって早めに審査申込みする事をお奨めいたします。
⑳現住所の居住年数が1年未満 【対策】

現住所の居住期間が1年未満の場合、金融機関や保証会社により、審査上のスコア(ポイント)がマイナスになる場合があります。

他の審査項目でギリギリな状態の場合、居住年数が1年未満であれば、審査結果に影響がでる可能性がありますので注意が必要です。
この場合、頻繁に引っ越しをした理由を予め告知した方が良いでしょう。